다주택자 양도세 중과 (5월 9일 유예 종료 및 세금 폭탄 피하는 절세 전략)

다주택자 양도세 중과 정부 발표가 나왔다. 다주택자에게 주어졌던 마지막 절세 기회의 창이 닫히고 있다. 청와대 강유정 대변인 브리핑(2026.02.01)과 기획재정부의 공식 발표에 따르면, 지난 4년간 유지되었던 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일을 끝으로 더 이상의 연장 없이 종료된다. 오는 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 최고 82.5%의 세율이 다시 적용되므로, 매도 계획이 있다면 지금 당장 잔금 지급일을 점검해야 한다.

2026년 긴급 세무 브리핑: 5월 10일부터 부활하는 다주택자 양도소득세 중과(최고 82.5%)와 장특공제 배제에 따른 세금 폭탄을 피하기 위한 마지막 매도 전략을 정리한 섬네일이다. 기획재정부의 유예 종료 확정 발표에 따라 5월 9일까지 잔금을 치러야 하는 시급성을 강조하고 있다.

💡 다주택자 양도세 중과 유예 종료 핵심 데이터

📌 종료 시점 및 세율 부활

2026년 5월 10일 양도분부터 2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p 가산 세율이 부활하며 최고 세율은 지방세 포함 82.5%에 달한다.

📌 장기보유특별공제 혜택 소멸

중과세 대상이 되면 장특공제(최대 30%) 적용이 불가능해져 실질적인 세부담은 수억 원 이상 증가할 가능성이 높으므로 비용 상담이 시급하다.

특히 매도 잔금일을 단 하루 차이로 놓쳐 억대 세금을 추가로 내야 하는 최악의 시나리오가 현실화될 수 있다. 아래에서 부활하는 상세 세율 체계와 이를 피하기 위한 구체적인 대응 방안을 확인해 보자.

1. 다주택자 양도세 중과 부활 : 5월 10일 이후 바뀌는 세율은?

다주택자 양도세 중과 부활은 유예 기간이 끝남에 따라 다주택자에게 기본세율 외에 20~30%p의 가산 세율을 다시 적용하는 조치이다.

기획재정부(2026) 가이드라인에 따르면, 2026년 5월 10일 이후 주택을 양도(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날 기준)하는 다주택자는 보유 주택 수에 따라 징벌적 과세를 피할 수 없다. 2주택자의 경우 기본세율(6~45%)에 20%p를 더하며, 3주택 이상은 30%p를 더한다. 여기에 지방소득세 10%까지 합산하면 실질 세율은 상상을 초월하는 수준으로 치솟는다.

이재명 대통령은 지난 1월 타운홀 미팅에서 "정책적 일관성과 조세 정의를 위해 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다"고 선언한 바 있다. 이는 시장에 매물 출회 압박을 가하는 동시에, 세수 확보를 위한 강경한 의지로 풀이된다. 따라서 5월 10일 이후 매도하는 다주택자는 양도소득세 계산기를 통해 미리 예상 세액을 산출하고 전문가와 비용 상담을 거치는 것이 필수적이다.

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2. 다주택자 장기보유특별공제 배제 : 실질 세부담 얼마나 늘까?

중과세율 적용 시 가장 큰 타격은 세율 인상보다 장기보유특별공제 혜택이 완전히 사라진다는 점에 있다.

일반적인 경우 3년 이상 보유 시 매년 2%씩, 최대 15년 보유 시 30%까지 양도 차익에서 공제해주지만, 중과세 대상이 되면 이 공제율이 0%가 된다. 양도 차익이 클수록 장특공제 배제로 인한 타격은 기하급수적으로 커진다. 국세청(2026) 자료에 따르면 양도 차익 5억 원, 15년 보유 주택의 경우 중과세 부활 전후 세액 차이가 약 2.5배 이상 벌어질 수 있다.

🚨 절대 주의사항

보유 기간이 길고 차익이 큰 주택일수록 5월 9일 데드라인의 가치는 수억 원에 달한다. 매수자와의 협상 과정에서 가격을 수천만 원 낮추더라도 5월 9일 이전에 잔금 처리를 완료하는 것이 결과적으로 훨씬 유리한 재테크 상담 결과가 될 여지가 많다.

이 단계에서 많은 다주택자가 실수하는 부분이 바로 양도 시점의 판단이다. 계약일이 아닌 '잔금 지급일' 기준이므로, 지금 계약을 체결하더라도 잔금일이 5월 10일 이후로 밀린다면 중과세를 피할 수 없다. 따라서 매수자에게 취득세 지원 등의 인센티브를 제안해서라도 잔금일을 앞당기는 고도의 전략이 필요할 수 있다.

>>3주택자 양도세 중과 계산 (5월 9일 데드라인 vs 82.5% 세금 폭탄 시뮬레이션) 바로가기

3. 다주택자 절세 시나리오 3가지 : 세금 폭탄 피하는 마지막 방법

가장 확실한 절세 방안은 5월 9일 이전 잔금 청산이나 등기 이전을 완료하여 중과 유예 혜택을 받는 것이다.

만약 5월 9일까지 매도가 불가능한 상황이라면 대안을 모색해야 한다. 첫째, 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여를 검토할 수 있다. 다만 이 경우 증여 취득세율과 이월과세 규정을 면밀히 따져봐야 한다. 둘째, 조정대상지역 해제 가능성이 있는 지역이라면 공고일을 주시하며 매도 시기를 조절할 여지가 있다. 하지만 현재 정부 기조상 광역적 해제는 불투명하다.

>> 부동산 증여 절차와 필수 서류 핵심 총 정리(5분 컷)

📝 5월 9일 전 매도 성공 체크리스트

잔금 기한 명시: 매매 계약서 특약 사항에 '2026년 5월 8일까지 잔금 지급' 조건을 명확히 기재한다.

급매가 산정: 예상 중과 세액의 50%를 매매가에서 낮추더라도 기한 내 파는 것이 수익 비교상 유리하다.

마지막으로 주택 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택 유지가 가능한지 확인해야 한다. 하지만 최근 임대사업자 요건이 강화되어 실제 적용 가능한 대상이 제한적이므로 반드시 전문 세무사와 비용 상담을 통해 적법성을 검토받아야 한다. 결국 남은 3개월 동안 얼마나 빠르게 부동산 매물을 정리하느냐가 자산 방어의 승패를 결정지을 것으로 보인다.

자주 하는 질문(FAQ)

Q: 5월 9일 이전에 계약만 하면 중과세를 피할 수 있나요?

A: 아니요, 계약일이 아닌 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날이 기준입니다. 따라서 반드시 5월 9일 이전에 잔금 청산이 완료되어야 중과 유예 혜택을 받을 수 있으며, 하루만 늦어도 가산 세율이 적용될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

Q: 정부가 마지막에 유예를 재연장할 가능성은 없나요?

A: 대통령과 부총리가 직접 '재연장은 없다'고 공식화한 만큼 가능성은 매우 낮습니다. 불확실한 기대에 의존하기보다 현재 확정된 법령을 기준으로 절세 상담을 진행하여 최악의 상황에 대비하는 것이 현명합니다.

글을 마치며

이번 시간에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 리스크에 대해서 자세히 알아보았다.

가장 중요한 포인트는 5월 9일 데드라인 내에 잔금을 치러 억대 세금을 방어하는 것이며, 특히 가산 세율 30%p 부활과 장특공제 배제라는 강력한 규제가 코앞으로 다가왔음을 인지하는 것이 핵심이다.

오늘 정리해 드린 내용을 바탕으로 본인의 매도 일정을 긴급히 점검하여, 불필요한 세금 지출을 막고 소중한 자산을 지키는 최선의 결단을 내리길 바란다.

⚠️ 주의사항 및 면책 문구 (법률/세무) 본 포스트는 [기획재정부 2026년 공식 브리핑, 청와대 대변인 논평, 국세청 양도세 가이드] 등 신뢰도 높은 데이터를 바탕으로 작성되었습니다. 다만 이는 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 세법 개정 및 국회 통과 과정에서 세부 내용이 변동될 여지가 있으므로, 실제 양도 시 반드시 전문 세무사와 비용 상담을 거쳐 최종 확인하시기 바랍니다. 최종 업데이트 일자: 2026년 2월 6일