부동산 증여계약서는 셀프 증여의 첫 단추로, 증여자와 수증자의 인적사항, 부동산의 표시, 증여의사 합치 등이 반드시 포함되어야 한다. 계약서 작성 후에는 부동산 소재지 시·군·구청에서 '검인'을 받아야 법적 효력을 갖는다. 계약서 작성법부터 표준 양식, 검인 절차까지 자세히 알아보자.
부동산 증여를 결심했다면 가장 먼저 해야 할 일은 '부동산 증여계약서'를 작성하는 것이다. 이 계약서는 증여자와 수증자 간의 약속을 공식적으로 증명하는 법률 문서이자, 이후 진행될 소유권 이전 등기와 세금 신고의 가장 기본이 되는 서류이다. 어렵게 느껴질 수 있지만, 필수 항목만 정확히 기재한다면 누구나 작성할 수 있다. 지금부터 초등학생도 이해할 수 있는 증여계약서 작성법과 '검인' 절차까지 완벽하게 알아보겠다.
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| 부동산 증여계약서 작성법 A to Z (feat. 검인 절차 총 정리) |
1. 실수 없이 작성하는 '부동산 증여계약서' 필수 항목
증여계약서는 법적으로 정해진 양식은 없지만, 등기 및 세금 신고를 위해 반드시 포함되어야 하는 핵심 정보들이 있다. 이 중 하나라도 빠뜨리거나 등기부등본과 다르게 기재하면 등기가 반려될 수 있으니 주의해야 한다.
⚖️ 증여계약서 핵심 체크리스트 5가지
가장 중요한 부분이다. 등기사항전부증명서(등기부등본) 표제부에 나와 있는 내용을 토씨 하나 틀리지 않고 그대로 옮겨 적어야 한다.
• 토지의 경우: 소재지, 지번, 지목, 면적(㎡)
• 건물의 경우: 소재지, 지번, 도로명주소, 건물 종류 및 구조, 면적(㎡)
• 아파트 등 집합건물: 1동의 건물의 표시, 전유부분의 건물의 표시(층, 호수, 면적), 대지권의 표시(토지의 표시, 대지권 종류, 비율)
재산을 주는 사람(증여자)과 받는 사람(수증자)의 인적사항을 주민등록등본·초본과 일치하게 기재한다.
• 항목: 성명, 주민등록번호, 현재 주소, 연락처
증여 계약의 핵심 내용을 명시하는 부분이다. 일반적으로 "증여자는 위 부동산을 수증자에게 무상으로 증여할 것을 약정하고, 수증자는 이를 승낙한다"는 문구를 포함한다.
"증여자는 수증자에게 OOOO년 OO월 OO일 위 부동산의 소유권을 이전한다"와 같이 소유권이 넘어가는 날짜를 명시한다. 이 날짜가 취득세와 증여세의 기준일이 된다.
계약서를 작성한 날짜를 기재하고, 증여자와 수증자의 이름을 쓴 뒤 각자의 도장을 날인한다. 이때 증여자는 반드시 인감증명서와 동일한 인감도장을 사용해야 한다.
2. 부동산 증여계약서 표준 양식
아래는 가장 일반적으로 사용되는 부동산 증여계약서 양식이다. 이 내용을 참고하여 본인의 상황에 맞게 수정하여 사용할 수 있다.
부동산 증여계약서
1. 부동산의 표시
【토지】
소 재 지:
지 목:
면 적: ㎡
【건물】
소 재 지:
구 조:
면 적: ㎡
(※ 등기사항전부증명서 표제부 내용과 동일하게 기재)
위 부동산은 증여자 OOO의 소유인 바, 금일 이를 수증자 OOO에게 무상으로 증여하며 수증자는 이를 수락하였기에 후일을 증명하기 위하여 본 계약서를 작성한다.
제1조 (증여 및 소유권 이전)
증여자는 위 표시 부동산을 수증자에게 증여할 것을 약정하고, 수증자는 이를 승낙한다. 증여자는 수증자에게 OOOO년 OO월 OO일까지 소유권이전등기를 이행한다.
제2조 (부담)
본 증여와 관련된 취득세, 등기비용은 수증자가 부담한다.
(※ 부담부증여의 경우 "본 증여 부동산에 설정된 임대차보증금 반환 채무 금 OOO원은 수증자가 인수한다" 등 채무 내용을 기재)
OOOO년 OO월 OO일
【증여자 (주는 사람)】
성 명:
주민등록번호:
주 소:
연 락 처:
(인감도장 날인)
【수증자 (받는 사람)】
성 명:
주민등록번호:
주 소:
연 락 처:
(도장 날인)
계약서 작성이 완료되었다면, 이제 이 계약서와 함께 등기에 필요한 각종 서류들을 준비해야 한다. 어떤 서류들이 필요한지 궁금하다면 아래 글에서 자세한 정보를 확인할 수 있다.
→ 부동산 증여 필요 서류 완벽 체크리스트 바로가기3. 부동산 증여계약서 검인 절차
계약서 작성을 마쳤다면, 이제 이 계약서가 법적으로 유효함을 공식적으로 확인받는 절차를 거쳐야 한다. 이것이 바로 '검인(檢印)'이다. 검인받지 않은 계약서로는 소유권 이전 등기를 신청할 수 없다.
부동산 소재지를 관할하는 시·군·구청의 지적과 또는 민원과에서 담당한다. 증여자나 수증자의 주소지와는 상관없다.
- 증여계약서 원본 2부, 사본 1부: 원본 1부는 구청 보관용, 나머지 원본 1부는 등기소 제출용(검인 후 돌려받음), 사본 1부는 취득세 신고용으로 필요할 수 있다.
- 당사자 신분증 및 도장
담당 공무원이 계약서의 필수 기재사항 누락 여부 등 형식적 요건을 확인한 후, 계약서 첫 장의 빈 공간에 '검인' 도장을 찍어준다. 이 도장이 찍힌 계약서 원본을 받아야 비로소 다음 단계인 취득세 신고 및 등기 신청을 진행할 수 있다.
검인까지 마쳤다면 이제 본격적인 등기 절차에 돌입하게 된다. 검인 이후 취득세 납부와 등기소 방문 등 전체적인 과정이 궁금하다면 아래 글에서 자세한 정보를 확인하길 바란다.
→ 한눈에 보는 부동산 증여 절차 4단계 (셀프 등기) 바로가기자주하는 질문
Q: 계약서를 컴퓨터로 작성하고 출력해도 괜찮나요?
A: 네, 괜찮다. 오히려 수기로 작성하는 것보다 오탈자를 줄이고 내용을 명확하게 할 수 있어 권장된다. 단, 당사자의 이름은 자필로 서명하고 도장을 날인해야 한다.
Q: 증여계약서를 꼭 법무사에게 맡겨야 하나요?
A: 의무사항은 아니다. 위에서 설명한 필수 항목만 정확히 기재한다면 본인이 직접 작성해도 법적 효력에는 아무런 문제가 없다. 다만, 부담부증여처럼 권리관계가 복잡한 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 안전할 수 있다.
Q: 계약서에 부동산 가액을 꼭 적어야 하나요?
A: 반드시 기재할 의무는 없다. 매매계약과 달리 증여는 대가 없는 무상 계약이므로, 계약서에 가액을 적지 않아도 검인 및 등기가 가능하다. 다만, 취득세 및 증여세 신고 시에는 공시가격 등 과세표준이 되는 가액을 별도로 신고해야 한다.
Q: 계약서 작성 후 마음이 바뀌면 취소할 수 있나요?
A: 등기 전이라면 상대적으로 간단하지만, 등기 후에는 매우 복잡해진다. 특히 등기를 마친 후 증여를 취소하면 시점에 따라 막대한 세금이 부과될 수 있다. 증여 취소를 고려하고 있다면 반드시 아래 글을 통해 세금 문제를 확인해야 한다.
⚠️ 증여 취소 시점별 세금 문제 완벽 정리 바로가기Q: 아파트의 경우 '부동산의 표시'는 어디까지 적어야 하나요?
A: 등기부등본의 '표제부'에 있는 내용을 모두 적어야 한다. 여기에는 ① 1동의 건물의 표시(전체 아파트 건물 정보), ② 전유부분의 건물의 표시(내가 사는 호수 정보), ③ 대지권의 목적인 토지의 표시, ④ 대지권의 표시(내 호수가 가진 땅 지분)가 모두 포함된다. 하나라도 빠지면 안 되므로 꼼꼼히 확인해야 한다.
# 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으며, 정확한 법률 검토는 전문 변호사 또는 법무사와 상담하시기 바란다.글을 마치며
이번 시간에는 부동산 증여계약서 작성법과 검인 절차에 대해 상세히 알아보았다. 증여계약서는 모든 증여 절차의 기초가 되는 가장 중요한 서류이다. 이 포스트에서 제공한 체크리스트와 표준 양식을 활용하여 실수 없이 계약서를 작성하고, 검인 절차까지 무사히 마침으로써 성공적인 셀프 등기의 첫걸음을 내딛길 바란다.
⚠️ 주의사항: 본 포스트는 일반적인 부동산 증여 계약에 대한 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안(부담부증여, 사인증여 등)의 특수한 조건이나 법률적 쟁점을 모두 담고 있지 않으며, 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 계약서 작성 및 등기 진행에 어려움이 있거나 법적 분쟁의 소지가 있는 경우, 반드시 전문 변호사 또는 법무사와 직접 상담하시기 바랍니다.