부동산 증여 취소는 반환 시점에 따라 세금 문제가 완전히 달라진다. 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월) 이내에 취소하고 등기를 말소하면 증여세가 부과되지 않지만, 이 기간을 놓치면 최초 증여세는 물론 반환 시 새로운 증여세까지 물 수 있다. 시점별 증여 취소 방법과 세금 문제를 자세히 알아보자.
큰마음 먹고 자녀에게 아파트를 증여했는데, 예상치 못한 사정으로 증여를 취소해야 한다면 어떻게 해야 할까? 많은 사람이 "우리끼리 합의하고 계약서만 찢으면 되는 거 아니야?"라고 쉽게 생각하지만, 이는 세법의 무서움을 전혀 모르는 소리다. 이미 등기부등본에 소유권 이전이 완료된 부동산 증여를 되돌리는 과정에는 '골든타임'이 존재하며, 이 시간을 놓치면 없던 일을 만드는 대가로 수천만 원의 세금을 내야 할 수도 있다. 지금부터 증여를 취소하는 시점별 세금 문제를 명확히 정리해 보겠다.
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| 부동산 증여 취소, '골든타임' 놓치면 세금 폭탄 맞는다 (시기별 핵심 정리) |
1. 증여 취소의 법적 의미와 방법
우선 알아야 할 것은, 일단 소유권 이전 등기까지 마친 증여는 당사자 간의 단순 합의만으로 '없던 일'이 되지 않는다는 점이다. 법률적으로 증여 취소는 '최초의 소유권 이전 등기를 말소하여 법적 소유권을 원래 증여자에게 되돌려 놓는 것'을 의미한다.
증여자와 수증자가 증여 계약을 해제하기로 합의했다는 내용의 문서를 작성하고 양 당사자의 인감도장을 날인한다. 이 계약 해제 또한 최초 증여계약만큼이나 중요한 법적 행위이다.
증여 취소의 첫 단계인 해제 합의서 작성에 앞서, 애초에 증여계약서가 어떻게 작성되었는지 그 기본을 아는 것이 중요하다. 증여계약서 작성 방법에 대한 자세한 정보는 아래 글에서 확인할 수 있다.
→ 부동산 증여계약서 작성법 A to Z (표준 양식 포함) 바로가기해제 합의서, 증여자의 등기필정보, 양측의 인감증명서 등을 첨부하여 부동산 소재지 관할 등기소에 '소유권이전등기 말소'를 신청한다. 이 등기가 완료되어야 등기부등본상 소유자가 다시 원래 증여자로 변경된다.
문제는 세금이다. 세법에서는 이 '말소 등기'가 완료된 시점을 기준으로 증여세 부과 여부를 결정한다. 바로 이 '타이밍'이 세금의 모든 것을 결정한다.
2. '골든타임' 증여세 신고기한 이내 취소
증여를 취소할 수 있는 가장 완벽한 '골든타임'은 바로 증여세 신고기한 이내이다. `상속세 및 증여세법`에서는 이 기간 안에 증여를 취소하고 원상회복까지 마친 경우, 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다.
골든타임: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
예를 들어 2025년 11월 17일에 증여 등기를 했다면, 11월의 말일로부터 3개월 뒤인 2026년 2월 28일까지가 골든타임이다. 이 기간 안에 등기 말소까지 완료해야 한다.
결과:
• 최초 증여: 증여가 없던 것이므로 증여세 ❌
• 반환 행위: 증여 취소로 인정되므로 증여세 ❌
이 경우, 증여세 부담 없이 완벽하게 증여를 되돌릴 수 있다. 다만, 증여를 원인으로 이미 납부한 취득세는 지방세법 규정에 따라 환급받기 어려울 수 있다는 점은 유의해야 한다.
3. 위험 구간: 신고기한 경과 후 취소 시 세금 문제
만약 위 '골든타임'을 놓쳤다면 세금 문제는 복잡해진다. 세법에서는 신고기한이 지난 후의 반환을 원칙적으로 '새로운 증여'로 볼 가능성을 열어두기 때문이다. 다만, 한 번의 유예기간을 더 두고 있다.
시점별 세금 결과 비교
(예: 11월 증여 후, 다음 해 3월 1일부터 5월 31일 사이)
이 기간 안에 재산을 반환하면, 최초 증여에 대한 증여세는 그대로 납부해야 한다. 하지만 재산을 되돌려주는 행위에 대해서는 새로운 증여로 보지 않아 추가 증여세는 부과되지 않는다.
→ 결과: 증여세 1번 납부
(예: 11월 증여 후, 다음 해 6월 1일 이후)
이 시점에서의 반환은 세법상 '증여 취소'가 아닌, '자녀가 부모에게 다시 증여하는 것'으로 해석될 수 있다. 따라서 최초 증여에 대한 증여세는 물론이고, 자녀가 부모에게 재산을 돌려주는 행위에 대해서도 또다시 증여세가 부과될 수 있다.
→ 결과: 증여세 2번 납부 (이중과세)
이처럼 증여 취소 시 발생하는 세금 문제는 최초 증여세액이 얼마인지에 따라 그 규모가 달라진다. 최초 증여 당시의 세금 계산 방법이 궁금하다면 아래 글에서 자세한 정보를 확인할 수 있다.
→ 부동산 증여세 세율 및 단계별 계산 방법 바로가기※ 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으며, 정확한 법률 검토는 전문 변호사와 상담하시기 바란다.
자주하는 질문
Q: 증여세 신고만 하고 아직 납부는 안 했는데, 신고기한 내에 취소하면 어떻게 되나요?
A: 증여세 신고 자체를 취소(경정청구 등)할 수 있다. 신고기한 내에 등기 말소까지 완료했다면 증여 자체가 없던 것이 되므로, 이미 제출한 증여세 신고서에 대해 '증여 취소'를 사유로 경정청구를 하여 납부 의무를 없앨 수 있다. 만약 세금을 미리 냈다면 환급받을 수 있다.
반대로 신고조차 하지 않고 기한을 넘기면 무거운 가산세가 부과될 수 있다. 자세한 내용은 아래 글에서 확인하시기 바한다.
⚠️ 증여세 신고 안하면 벌어지는 일 (가산세 폭탄) 바로가기Q: 금전(현금) 증여도 취소하면 세금이 없나요?
A: 원칙적으로 금전은 취소가 인정되지 않는 경향이 있다. 판례나 세법 해석은 등기·등록을 요하는 '부동산'과 달리, 현금은 주고받는 즉시 소유권이 완전히 이전된다고 본다. 따라서 신고기한 내에 돈을 다시 돌려받더라도, 이는 '반환'이 아닌 '새로운 증여'로 보아 각각 증여세가 과세될 가능성이 매우 높다.
Q: 취득세는 정말 돌려받을 수 없나요?
A: 환급이 어려울 가능성이 높다. `지방세법`은 등기·등록 후 60일 이내에 계약을 해제한 사실이 입증되는 경우 등에 한해 예외적으로 환급을 인정하지만, 증여는 그 해석이 매우 까다롭다. 증여라는 행위 자체가 이미 '취득'에 해당한다고 보기 때문이다. 따라서 환급 여부는 관할 구청 세무과에 직접 문의해야 하며, 쉽지 않을 수 있다.
Q: 증여자가 일방적으로 증여를 취소할 수도 있나요?
A: 원칙적으로 어렵다. 이미 등기까지 완료된 증여는 법적으로 '이행이 완료된 계약'으로 본다. 따라서 수증자의 동의 없이 증여자가 일방적으로 계약을 해제하고 소유권을 되찾아오는 것은 사실상 불가능하며, 소송을 통해서도 인정받기 매우 어렵다.
Q: 증여세 신고기한(3개월)과 취득세 신고기한(60일)이 다른데, 헷갈리지 않나요?
A: 맞다. 두 세금의 신고기한이 달라 매우 주의해야 한다. 취득세는 계약일로부터 60일, 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월이다. 보통 증여에서는 계약일과 증여일(등기접수일)이 같거나 비슷하므로, '두 달 안에 취득세, 석 달 안에 증여세'라고 기억하는 것이 좋다.
# 개별 사안에 따라 차이가 있을 수 있으며, 정확한 법률 검토는 전문 변호사와 상담하시기 바란다.글을 마치며
이번 시간에는 부동산 증여를 취소할 때 발생하는 복잡한 세금 문제에 대해 알아보았다. 핵심은 '타이밍'이다. 증여세 신고기한이라는 3개월의 골든타임을 지키느냐 놓치느냐에 따라 수천만 원의 세금이 오고 갈 수 있다. 증여는 신중하게 결정해야 하지만, 만약 어쩔 수 없이 취소를 해야 한다면 이 포스트가 제시한 시점별 대응 전략을 반드시 기억해야 한다.
증여 취소 시 소유권이전등기 말소를 위해서는 최초 증여 시 준비했던 서류들이 다시 필요할 수 있다. 증여 등기에 필요한 서류가 궁금하다면 아래 글에서 자세한 정보를 확인하길 바란다.
→ 부동산 증여 필요 서류 완벽 체크리스트 바로가기⚠️ 주의사항: 본 포스트는 국세청, 국가법령정보센터 등 공신력 있는 기관의 최신 세법 정보를 바탕으로 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안에 대한 법률 자문이나 소송 대리를 대체할 수 없으며, 구체적인 사실관계와 정황에 따라 법률 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 법률 문제나 분쟁이 있는 경우 반드시 해당 분야 전문 변호사 또는 세무사와 직접 상담받으시기 바랍니다.