유증 취득세율 2026 총정리: 무주택 상속인 0.8% 감면 혜택과 신고기한

유증 취득세율, 2026년 기준 상속인 여부에 따라 0.8%에서 최대 12%까지 달라진다. 무주택 상속인 감면 혜택부터 시가인정액 과세표준, 신고 기한까지 절세 핵심 정보를 한눈에 확인해보자.

2026년 기준 유증 취득세율(2.8%~12%)과 상속세의 차이점을 비교하고, 다주택자 여부에 따라 달라지는 세금 구간을 정리한 부동산 절세 가이드이다.

📋

[유증/상속] 2026 핵심 요약

📍 세율 결정의 핵심

수유자가 법정 상속인이면 2.8%(무주택자 0.8% 특례 가능), 타인이면 3.5%가 적용된다. (지방세법 제11조)

📍 돈 아끼는 꿀팁

무주택 상속인이 국민주택규모(85㎡) 이하를 받으면 농어촌특별세도 비과세된다. 신고 기한(6개월) 내 비용 상담 후 신청해야 가산세 20%를 피할 수 있다.

유증은 '누가 받느냐'에 따라 세금이 4배 이상 차이 날 수 있으므로, 아래 기준표를 통해 본인의 세율 구간을 먼저 확정해야 한다.

1. 유증 취득세율 기준표 (상속인 vs 비상속인)

유증 취득세율의 핵심은 수유자(받는 사람)가 민법상 상속인의 지위를 가졌는지 여부다.

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)에 따르면, 유증도 상속의 일종으로 보지만 적용 세율은 대상에 따라 엄격히 구분된다. 본인이 피상속인의 배우자나 자녀(상속인)라면 2.8%의 상속 세율을 적용받는다. 반면, 며느리, 사위, 손자, 혹은 법인 등 상속인이 아닌 제3자가 유증을 받으면 '무상승계취득(증여)'으로 간주되어 3.5%의 세율이 적용된다.

👍 상속인 수유자 (가족)

• 기본세율: 2.8% (농지 2.3%) • 1가구 1주택 특례 시: 0.8% (초강력 절세)

👎 비상속인 수유자 (제3자)

• 기본세율: 3.5% (증여와 동일) • 조정지역 3억 이상: 최대 12% 중과 가능

특히 무주택 상속인이 주택을 유증받는 경우, '상속으로 인한 1가구 1주택' 특례가 적용되어 취득세가 0.8%로 대폭 낮아진다. 이는 수천만 원의 비용을 아끼는 핵심이므로, 본인의 주택 수 포함 여부를 반드시 조회해 봐야 한다.

2. 과세표준 변화: 시가인정액 주의보

2026년 현재, 유증의 과세표준은 '시가표준액(공시가격)'이 아닌 '시가인정액'이 원칙이 되어가고 있다.

상속인이 받는 유증은 아직 시가표준액 적용이 가능하지만, 비상속인이 받는 유증(증여 성격)은 시가인정액(매매사례가액, 감정가액 등)을 적용받을 확률이 매우 높다. 시가인정액은 공시가격보다 통상 30~40% 이상 높기 때문에, 같은 세율이라도 실제 납부할 세액은 급증하게 된다. 따라서 주변 아파트 실거래가를 미리 파악하여 자금 계획을 보수적으로 세워야 한다.

📎 내부 링크 추천 (관련 정보)

만약 본인이 무주택자 감면 대상이라 생각된다면, 구체적인 서류 준비가 필요합니다. [무주택 상속인 감면 신청 필수 서류 및 절차] 포스팅을 통해 준비물을 놓치지 마세요.

이처럼 과세표준이 높아진 상황에서는 감면 혜택을 하나라도 더 챙겨야 한다. 특히 조정대상지역 내 고가 주택을 유증받는다면 셈법은 더 복잡해진다.

3. 2026 유증 신고 기한 및 가산세 폭탄 방어

유증은 일반 증여와 달리 '상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월'이라는 넉넉한 기한이 주어진다.

하지만 이 기간은 생각보다 짧다. 유언장 검인 절차(자필 유언의 경우)나 유언 집행자 지정, 그리고 상속인 간의 유류분 분쟁 등이 발생하면 6개월은 순식간에 지나간다. 기한 내 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%가 원세에 얹어지며, 하루마다 납부지연 가산세가 붙는다. 1억 원 세금이라면 가산세만 2천만 원이 넘는 셈이다.

🚀 절세 골든타임 가이드

1

사망일 즉시 주택 수 판정 주민등록표상 세대원 전원의 주택 수를 파악하여 0.8% 특례 가능성을 진단한다.

2

가산세 리스크 헷지 등기 이전이 늦어지더라도, 취득세는 기한 내에 자진 신고 및 납부해야 가산세를 피할 수 있다.

복잡한 유언 공증 절차 속에서도 세무 상담을 통해 취득세 신고만큼은 우선적으로 신청하는 것이 자산을 지키는 지름길이다.

자주 하는 질문(FAQ)

Q: 유증받은 주택을 바로 팔면 양도세는 어떻게 되나요?

A: 취득가액 산정에 따라 양도차익이 달라집니다. 유증 당시 시가인정액(감정가 등)으로 취득세를 냈다면 취득가액이 높아져 양도세가 줄어들 수 있습니다. 단, 매도 시기와 양도세 비교는 전문가의 시뮬레이션이 필수입니다.

Q: 포괄적 유증과 특정 유증의 세율이 다른가요?

A: 세율 자체는 동일하지만 등기 절차가 다릅니다. 포괄유증은 등기 없이도 물권 변동 효력이 생기지만(187조), 특정유증은 등기를 해야 효력이 발생합니다(186조). 단, 취득세 납부 의무는 둘 다 발생하므로 비용 확인은 필수입니다.

글을 마치며 (법적 근거 포함)

이번 시간에는 유증 취득세율과 0.8% 감면 혜택에 대해서 자세히 알아보았다.

가장 중요한 포인트는 본인이 법정 상속인 요건을 갖추었는지 확인하여 불필요한 중과세(3.5%~12%)를 피하는 것이며, 특히 무주택 상속인 특례를 활용해 세금을 획기적으로 줄이는 전략이 필요하다.

오늘 정리해 드린 정보를 바탕으로 신고 기한 내에 안전하게 절차를 마무리하여, 소중한 유산을 온전히 지키길 바란다.

⚠️ 관련 법령 및 면책 문구 * 관련 근거: [지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)], [지방세법 시행령 제20조] 본 포스트는 공신력 있는 법령 정보를 바탕으로 2026년 기준 최신 내용을 정리하였으나, 개별 사안(다주택, 조정지역, 비상속인 여부)에 따라 적용 법규가 달라질 수 있습니다. 확정적인 세액 계산 및 신고는 반드시 전문 세무사와 비용 상담 후 진행하시기 바랍니다. 최종 업데이트 일자: 2026년 2월 3일